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Los futuros propietarios del complejo deberán plantearse qué expectativas le dan para tratar de relanzarse coincidiendo con la mejora de la pandemia.

El pasado 15 de febrero el Colegio de Procuradores de Barcelona, a través de la plataforma de subastas www.subastasprocuradores.com perteneciente al Consejo General de Procuradores de España (CGPE), anunciaba que llevaba a cabo la subasta del derecho de superficie del centro comercial Port Halley.

Al parecer, hace pocas fechas ya habría tenido lugar un interés de una sociedad para hacerse con los derechos de los terrenos para su posterior explotación comercial. Se habla de cifras que no rondan 1,5 millones de euros, cantidad muy por debajo del precio de valoración de este activo, que se elevaba entonces a 16,65 millones de euros, saliendo a subasta el derecho de superficie sobre la Finca Registral 2/14066 titularidad de Ayuntamiento de Vila-seca por un período de 25 años.

Fuentes del propio Colegio de Procuradores de Barcelona señalaban entonces que estimaban que en el plazo de un mes habría nuevas noticias al respecto para conocer quién y por qué cantidad se quedaba en propiedad el complejo. Sin embargo, fueron pasando los meses y hasta hace pocas fechas no se conocía noticia definitiva al respecto. Pero esta se habría producido aunque con muchos interrogantes de futuro.  

Sin puja mínima

La subasta tuvo como particularidad que no contaba con una puja mínima de inicio de subasta. «Podría darse la circunstancia de que la cantidad ofertada máxima no fuese del interés pertinente, declarándose entonces la celebración de otra nueva subasta posterior», señalaron fuentes de la entidad colegial. También apuntaron que quien se adjudique la subasta debería cumplir con los actuales contratos de alquiler sobre los establecimientos que siguen abiertos: «No vemos ningún impedimento para que no sea así durante el plazo que se estableció en su momento».

Fuentes del Colegio de Procuradores ya incidían hace unas fechas en que para participar en la misma, aparte del registro en la plataforma, es necesario el ingreso de un depósito equivalente al 10% del valor de liquidación, un depósito que en caso de no resultar adjudicatario se devolvería íntegramente en un plazo de 10 días hábiles una vez finalizada la subasta. Si saliese adjudicatario de la misma, este depósito se descontaría del precio de adjudicación.

En esas perspectivas e interrogantes de futuro, cabe resaltar el camino que tomará la nueva propiedad, el tiempo planteado para reactivar el complejo y las características del mismo. Dudas que podrían resolverse en los próximos días.

Una gran superficie

Cabe recordar que el centro cuenta con una planta sótano, de superficie construida total 13.986 metros cuadrados, de los cuales 2.998,83 se dedican a locales comerciales y de ocio, y los 10.987,17 metros cuadrados restantes se dedican a aparcamiento, servicios, almacenes y dependencias de uso restringido.

Ir a la publicación de el Diari de Tarragona.

Inversión inmobiliaria con Meli Torres.

Vamos ahora con la entrevista de la semana y vamos a hablar de subastas. El portal de subastas electrónicas del CGPE. Os cuento un poco cuál es la página www.subastasprocuradores.com, bueno, pues una plataforma electrónica creada en el año 2016 que ha obtenido incluso el premio a la Calidad de Justicia en el mismo año. Con esta plataforma electrónica, se pretende dar virtualidad práctica a la labor de cooperación con la Administración de Justicia que la LEC, el estatuto general de procuradores y otras series de normas, otorgan a los procuradores a través de la gestión de subastas con entidad especializada en todo tipo de procedimientos judiciales.

Bueno, pues para hablarnos de cómo se ha desarrollado la actividad de subastasprocuradores.com durante el 2020 y 2021, hoy contamos con nosotros en Inversión Inmobiliaria, con Mayte Rodríguez, que es la directora del departamento jurídico de subastasprocuradores.com y le vamos a dar la bienvenida. Buenos días, Mayte.

• Hola, buenos días Meli, buenos días a todos. Muchísimas gracias por invitarme.
• Bueno, pues estamos encantados de que estés aquí con nosotros para analizar un poco, bueno, pues este mercado de subastas judiciales y también un poco, cómo os ha ido el año. En este último año por ejemplo de pandemia, a lo largo de 2020 y también, cómo vamos en 2021. Cuéntanos un poquito Mayte cómo se ha desarrollado la actividad de subastasprocuradores.com.
• Sí Meli, os cuento. Desde Subastasprocuradores.com nos hemos centrado, como no podía ser de otra forma, en intentar colaborar, todavía más si cabe, con aquellos juzgados que han tenido que sufrir esta paralización de subastas judiciales que se produjo cuando se decretó el estado de alarma, y bueno, pues eso ha provocado que, por nuestra parte, pudiéramos también canalizar y desatascar determinados procedimientos judiciales que se encontraban en fase de subasta. Nosotros somos colaboradores de la Administración de Justicia, pero utilizamos un medio que es extrajudicial. Está permitido por la ley, pero que no está insertado dentro de lo que es la subasta que se realiza a través del BOE […] …de hecho bueno, con los datos que tenemos ahora, no hace muy poco, con relación a las estadísticas que han sacado nuestros compañeros de marketing y prensa, pues la verdad es que en el año 2020 se han adjudicado más de 2.000 inmuebles a través de la plataforma de los procuradores.
• Bueno, pues la verdad es que es una cifra importante la adjudicación de más de 2.000 inmuebles con vuestra plataforma. También sé que recientemente habéis firmado un acuerdo con SAREB, que precisamente es eso, para acelerar las subastas de inmuebles en procedimientos hipotecarios. ¿Qué supone este acuerdo para ambas entidades?
• Sin duda para ambas entidades el objetivo es agilizar los tiempos de resolución de los procedimientos judiciales, sobre todo, centrándonos en lo que es la fase de celebración de subasta. Por otro lado, intentar democratizar esta fase de subasta y, esto implica también, pues intentar acercar al ciudadano esta información de los bienes que necesariamente tienen que salir a subasta por procedimiento judicial y, por tanto, intentar lograr que esos terceros que realmente están interesados en la adquisición de bienes lo puedan hacer a través de subasta y utilizando la vía que, en este caso, les brindan los Colegios de Procuradores y el CGPE, que es Subastasprocuradores.com.
• La verdad es que es un acuerdo muy importante, pero no solo habéis llevado a cabo este acuerdo, también en noviembre anunciasteis que a través de la plataforma vuestra se iban a subastar los bienes inmobiliarios de Reyal Urbis. ¿Qué podemos decir a fecha de hoy de esta operación de Reyal Urbis?
• Sí, ciertamente desde noviembre del año 2020 comenzamos de forma muy escalonada la subasta de los activos de este concurso de acreedores donde bueno, estamos designados en el plan de liquidación que está aprobado judicialmente. Bien, estamos haciendo subastas afectas a este procedimiento de forma ininterrumpida desde noviembre de 2020. Pues, se están publicando los bienes que nos va indicando la administración concursal con dos meses de antelación. Se están celebrando subastas y cada una de las subastas tiene un periodo aproximado de dos meses. A fecha actual, yo te diría que hemos subastado unos 60 bienes de ese procedimiento por un valor de 120.000.000 €.
• Bueno pues la verdad es que también son cifras bastante interesantes. Mayte, siempre uno de los puntos que siempre destacas de la actividad de subastasprocuradores.com es que sois colaboradores de la Justicia. Pero, sí que me gustaría que explicaras un poquito a los oyentes, bueno, pues ¿qué significa ser colaboradores de la Justicia?
• La función del procurador en cualquier procedimiento judicial siempre ha sido la de ser el representante procesal de la parte y además, es una figura necesaria y obligatoria en la mayoría de procesos judiciales. Además, tienen encomendada una labor importantísima que, como ya te he comentado, se está desarrollando de una manera bastante exhaustiva desde el año 2016, en concreto en 2020 ya hemos visto las cifras ¿no? Y es el hecho de que los Colegios se puedan erigir en entidades especializadas. Esto implica, poner a disposición de la Administración de Justicia un colectivo como el de procuradores, que está tan especializado y formado en todo lo que es el área procesal de cualquier proceso judicial. Y, además sumar a la capacidad que han adquirido desde hace unos años, de poder llevar a cabo esta fase tan delicada de los procedimientos, como es la fase de la subasta de los bienes que están afectos a los procedimientos. Y eso lo hacen con mucho rigor, con mucha transparencia y, sobre todo, contando siempre con el objetivo final que es acercar al ciudadano todo lo que es la fase de subasta de cualquier procedimiento judicial. Entonces bueno, yo creo que es importante que se identifique también, por parte del ciudadano, la labor de los procuradores y de los Colegios de procuradores en esta fase de subasta. Y que sepan que pueden acceder a esta plataforma, subastasprocuradores.com para tener una visión mucho más amplia y con una información mucho más exhaustiva de todo lo que una subasta de un bien afecto en un proceso judicial conlleva.
• Vosotros Mayte, que por vuestra actividad tenéis una visión 360 del sector inmobiliario ¿cómo veis en estos momentos esta evolución del sector inmobiliario en España en concreto, y cuál es el papel que juega Subastasprocuradores.com dentro de este sector?
• Yo lo que diría es que todas las subastas que se nos están encomendando recientemente reciben muchas visitas al portal, hay muchos usuarios que se registran, que efectúan el depósito…, es decir, sí que estamos notando que hay un interés por la ciudadanía en participar en este tipo de procesos, con lo que yo te diría que es en el ámbito de las subastas que nosotros manejamos, hay un interés muy creciente. Solo en lo que va de año ya hemos recibido más de 1,5 millones de visitas al portal. El año pasado recibimos 2.200.000 visitas, es decir, eso se traduce también en un incremento del interés por los bienes que tenemos a subasta. Entonces, yo creo que eso, extrapolándolo al mercado inmobiliario sin duda hace que tengamos una visión de interés por adquirir propiedades en este momento.
• Nos decías que más de 1.500.000 de visitas habéis tenidos en vuestro portal. ¿Qué tipo de inversores entran en subastasprocuradores.com?
• Cualquier tipo de persona, ya sea el particular que tiene la oportunidad de conocer que tiene un inmueble que está cerca de su vivienda y lo quiere para una inversión pequeña ¿no? Como para estos grandes inversores que quieren acceder a determinadas promociones o determinados suelos que pueden ser interesantes para hacer algún tipo de inversión o desarrollo inmobiliario. Nosotros, en ese caso, damos una visión 360 y podemos ser interesantes para cualquier tipo de profesional o de particular que tenga interés en adquirir un bien. Ten en cuenta además que nosotros, es verdad que el grueso de nuestra actividad está centrado en el mercado inmobiliario, pero que hacemos que hacemos subastas de cualquier tipo bien, ya sea mueble o inmueble.
• Pues ahora que nos estás contando un poquito eso Mayte, ¿qué tipo de subastas se realizan en el portal?
•  El 72% de las subastas que se han realizado hasta ahora, son de tipo residencial, es decir, que lo que estamos notando es que las designaciones de los Colegios de Procuradores o del Propio Consejo de Procuradores, principalmente se realizan para que se lleven a cabo las subastas de bienes inmuebles. Y es verdad que, en este momento estaríamos hablando de que los procedimientos son donde más se están designando a los Colegios de Procuradores o Consejo de Procuradores pues, son procedimientos concursales, también ahora temas hipotecarios y bueno, también nos están llegando designaciones de juzgados de instrucción, Audiencia Nacional y Tribunal de Cuentas. Pero principalmente, desde luego como tipología de bienes, el 72% es de tipo residencial.
• Y Mayte, ¿cualquier persona puede acceder al portal? La tecnología en esto ha influido mucho, porque se trata de una subasta online.
• Correcto, sí. Cualquier persona, solo por el hecho de entrar en www.subastasprocuradores.com , puede bucear por la web, es una web muy sencilla, muy intuitiva. Puede ver todas las subastas que hay activas en este momento, toda la información que tenemos disponible de cada uno de los bienes, incluso cuando tenemos la oportunidad de acceder al inmueble, pues también organizamos jornadas de puertas abiertas, porque también es importante que estos usuarios que estén interesados en adquirir un inmueble que tengamos publicado en el portal, si tenemos la oportunidad, puedan ir a verlo, puedan visitarlos. Incluso, cuando tienen financiación para poder llevar a cabo esta operación y adquirir cualquier inmueble. También es importante que tengan acceso a él antes y después de la subasta, hasta el momento en el que se produce la efectiva adjudicación. Por tanto, yo creo que merece la pena que las personas que nos están oyendo echen un vistazo, que buceen por subastasprocuradores.com y que además, si tienen cualquier interés en algún tipo de bien en concreto, también nos pueden escribir a [email protected] y les asesoraremos y les daremos la información que necesite.
• Sí me gustaría que nos dijeras si tenéis algún tipo de soporte o asesoramiento, porque no todo el mundo que entra tiene ese manejo con la tecnología y, para aquellos que son menos expertos es esta materia ¿dais algún soporte en Subastasprocuradores.com?
• Sí, nosotros damos un soporte al profesional que nos quiere confiar la subasta del bien, del procedimiento que tutela como letrado, como procurador o como administrador concursal, o como acreedor, hasta también los usuarios por supuesto que tienen interés ¿no? Nosotros a través de nuestro departamento de información y nuestro departamento de atención al usuario, intentamos prestar ese servicio, intentamos acompañar al usuario en todo el procedimiento, desde que se efectúa el registro, hasta que se efectúa la correspondiente adjudicación, y nos interesamos por el buen fin del procedimiento y del proceso hasta que el bien está efectivamente inscrito a nombre de este tercero que ha pujado.
• Nos has comentado antes Mayte algunos ejemplos, vuestro acuerdo con SAREB donde vais a poder subastar activos que tienen SAREB, nos has estado comentando también las adjudicaciones de todo el proceso de Reyal Urbis, que hay un concurso de acreedores y que también lo estáis sacando a subasta algunos de sus inmuebles, pero claro, alguien que nos esté escuchando y que quiera acceder a todos estos inmuebles, dice: “Bueno, ¿qué garantías jurídicas ofrece vuestro portal, y cómo es el proceso de subasta?
• Todas las subastas que proceden de bienes que están afectos a procesos judiciales, por supuesto que siempre contamos con una autorización previa del juzgado para poder llevara a cabo esa subasta. Esta autorización puede venir de diferentes formas, si hablamos de temas concursales, seguro que estaremos designados en el plan de liquidación, o seguro que habrá un administrador concursal o una entidad con crédito privilegiado que ha propuesto la designación de un Colegio como entidad especializada para la realización de bienes. Y en el caso de los procedimientos hipotecarios, siempre se va a celebrar una comparecencia ante el letrado de la Administración de Justicia, en la que se va a avalar la designación de los Colegios de procuradores o del Consejo de procuradores como entidad especializada. Por tanto, siempre vamos a tener en estos pasos, de una manera u otra, con mandato judicial o una autorización de la persona responsable de estos bienes. Y además es importante que los clientes sepan que las adjudicaciones, tratándose de procedimientos de ejecución hipotecaria pues, te vienen dadas por el juzgado por un decreto de adjudicación, donde se comprobará previamente que la fase de subasta se ha realizado conforme a las condiciones que, por parte del juzgado se nos exigieron, y luego pues tratándose de bienes que están afectos a procesos concursales, pues será el administrador concursal el que concurrirá a la notaría para llevar a cabo el otorgamiento de una escritura pública similar al de una compraventa. Por lo tanto, va a tener el usuario siempre una garantía de que cuando la subasta finaliza y finalmente se le ha designado como adjudicatario y se han revisado y cumplen todas las premisas exigidas, va a tener la tranquilidad de que en el registro de la propiedad le van a inscribir el bien a su favor.
• Como nuestro programa está enfocado en darles las claves al inversor, me gustaría que nos dijeras qué beneficios ofrece algunas de vuestras subastas, por ejemplo, a un fondo de inversión o una entidad bancaria o financiera.
• Para los fondos de inversión yo creo que es importantísimo el conocimiento, la información exhaustiva de todo lo que conlleva la subasta de cualquier bien inmueble. Nosotros, cuando tenemos oportunidad, también hacemos unos informes sobre los inmuebles que tenemos a subasta que son un poco más exhaustivos y que, por supuesto, se ofrecen a cualquier usuario que tenga interés por pujar por ese bien. Y luego, por otro lado, respecto de las entidades financieras, hacemos un asesoramiento muy importante, previo a lo que es la publicación de la subasta donde les orientamos sobre unas clases de subastas concretas, relacionadas o afectadas a cada procedimiento concreto, son las óptimas para que las subastas se celebren de una manera satisfactoria y, sobre todo, para que en esas fases de subasta se contemple cualquier circunstancia que pudiera ocurrir durante la fase de subasta o en un momento posterior hasta que se produce la adjudicación. Por lo tanto, yo creo que la información y ese soporte que se da, tanto en la “pata” jurídica que es la que a mi me tica como en la “pata” de gestión de activos, yo creo que son dos valores fundamentales que pueden ayudar a cualquier interesado en pujar por cualquiera de los bienes, o en cualquier profesional que quisiera designar a cualquier Colegio de procuradores o al Consejo de procuradores como entidad especializada en la realización de bienes.
• Una última pregunta ya, que seguro que muchos de los oyentes se están preguntando. ¿Qué requisitos se necesitan para participar en una subasta?
• Una de las ventajas del portal de subastas de los procuradores es la flexibilidad del procedimiento. Eso significa que podemos tener en marcha muchas subastas con unas condiciones particulares un poco diferentes unas de otras. Como ya te he dicho, lo que intentamos es adecuar cada proceso de subasta a las necesidades concretas del procedimiento judicial. Lo que tiene que hacer el usuario es analizar las bases de subasta que están colgadas y que son públicas, las puede leer sin necesidad de registrarse y, a partir de ahí, una vez tiene clara su participación, lo primero que tiene que hacer es registrarse en el portal. Es un registro muy sencillo, se puede hacer a través de firma electrónica o, aquellos usuarios que todavía no dispongan de firma electrónica lo pueden hacer de una manera un poco más manual, introduciendo sus datos, su teléfono móvil, un correo electrónico y después de un proceso de validaciones, verificaciones y comprobaciones y finalmente, al cabo de unos minutos, ya está registrado para poder participar en cualquier subasta. A partir de aquí, si es una subasta en la que se tiene que efectuar un depósito, tendrá que cumplimentarlo. El depósito siempre se hace en la cuenta de consignaciones del Consejo, no va a tener luego ningún problema a la hora de esa devolución del depósito, y a partir de ahí, ya puede participar.
• La verdad es que es super sencillo, nos ha encantado tener esta charla contigo para saber más sobre subastasprocuradores.com. Os deseo muchísima suerte, aunque os va fenomenal, así que muchísimas gracias por estar aquí Mayte Rodríguez, directora del departamento jurídico de subastasprocuradores.com, muchísimas gracias.
• Gracias a ti Meli, un abrazo a todos. Un saludo.
• Hasta pronto.

La pandemia ha puesto en el mapa a las subastas judiciales de viviendas. La pasada primavera, durante el confinamiento estricto, el Gobierno aprobó un real decreto (Real Decreto 16/2020 de medidas procesales y organizativas para hacer frente al covid-19) por el que obligaban a que todas las subastas de inmuebles se hicieran a través de empresas especializadas porque los juzgados estaban saturados.  

Esta norma fue un buen escaparate para las empresas privadas que se dedican a gestionar las subastas de inmuebles. En la actualidad, quien quiera comprar una vivienda en subasta puede acceder a las subastas electrónicas del BOE o a empresas privadas especializadas, que gestionan subastas de inmuebles procedentes de concursos de acreedores de deudas con la Seguridad Social o Hacienda. 

Y la moratoria concursal prorrogada hasta finales de este año (Real Decreto-ley 5/2021) también fomenta las subastas de inmuebles a través de empresas privadas. Para Joaquín Oliete, CEO de Activos Concursales, se vuelve a colocar ‘’en primera línea’’ a la entidad especializada, cosa que supone un importante reconocimiento de estos entes. ‘’Durante años nos han concebido como auxiliares de la administración concursal, sin embargo, cada vez es más evidente que somos herramientas útiles y necesarias para la Administración de Justicia en general’’.

Cómo funcionan las subastas de inmuebles procedentes de concursos de acreedores

El administrador concursal designado para administrar el concurso de acreedores de la empresa es quien elige dónde quiere subastar los inmuebles, si en el BOE o a través de una entidad especializada.

La administración concursal hace una valoración de los activos, si no se logra un convenio entre los acreedores (principalmente los bancos), y entonces la empresa va a liquidación, ya con los inmuebles valorados. El valor mínimo para publicar una subasta concursal de una vivienda es de mínimo el 50% del valor de tasación, pero en el caso de una vivienda habitual es el 70% del valor de tasación, según la normativa vigente.

El objetivo es que los inmuebles que se subasten consigan los mayores valores de realización; es decir, que el deudor/concursado pueda recuperar el mayor importe posible de su vivienda embargada para tener que devolver la menor cantidad posible al acreedor. 

Diferencias entre el BOE y una empresa especializada que gestiona subastas de concursos de acreedores

En octubre de 2015 se puso en marcha el sistema de subastas electrónicas a través de un portal único de subastas judiciales y administrativas en la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE). El objetivo que busca la Administración pública es dar transparencia al procedimiento de las subastas de inmuebles procedentes de embargos y obtener un mayor rendimiento de la venta del inmueble. ¿Esto qué significa? Que el objetivo último que se busca es que el deudor demandado pueda pagar la deuda reclamada con la cantidad que se obtenga en la subasta judicial.

Sin embargo, los expertos del sector aseguran que este sistema adolece de retrasos, ya que depende de que el secretario judicial de turno cargue todos los contenidos en la web del BOE. Además, la información que se publica en la web es muy básica, con lo que suelen acceder sólo los “subasteros”, término por el que se les conoce a los profesionales de este mundillo. A esto se suma que los retrasos en la publicación de la subasta suponen un aumento de gastos del IBI, comunidad de propietarios, basuras y el riesgo de una expoliación o deterioro del inmueble que espera ser subastado.

En el caso de Eactivos.com, las viviendas se publican con una descripción, la ficha catastral, la nota simple, fotos, la ubicación, si hay contrato de alquiler, cargas tributarias o gastos de comunidad. Joaquín Oliete, presidente de Eactivos.com, afirma que, según la ley concursal, todos los activos se venden libres de cargas a excepción del IBI y los gastos de comunidad.

Además, trabajan como una inmobiliaria más y ofrecen visitas a las viviendasn que está en subasta. De hecho, cobran un variable de entre un 2% y un 5% sobre el valor final de venta del inmueble subastado y que paga el comprador.

A qué precio se puede comprar una vivienda y cómo

Joaquín Oliete asegura que el postor de una vivienda en subasta puede adjudicársela con un descuento del 15-20% de media, pero que la rebaja puede ser aún mayor.

Para poder pujar en una de estas plataformas es necesario identificarse, dejar el número móvil, un email y una garantía de depósitos, en la mayoría de ocasiones, del 5%. Pero en Eactivos.com son reacios a pedir el depósito porque aseguran que el depósito provoca que haya menos postores.

Una vez adjudicada la vivienda al postor, Eactivos.com cuenta con un departamento jurídico que acuerda con el administrador concursal, el acreedor privilegiado y el comprador el día de firma de la escritura. Prepara la escritura, solicita los testimonios en el juzgado, es decir, una documentación necesaria (que verifica que el activo ha sido subastado y que es viable que se adjudique). En definitiva, documenta toda la información para que no haya problemas en el registro de la propiedad.

Oliete señala que al año de media logran adjudicar en subasta 600 viviendas y que no suelen quedarse desiertas.

Los procuradores impulsan las subastas de casas

El Consejo General de Procuradores de España (CGPE) lanzó en 2016 la web subastasprocuradores.com y ahora está cogiendo impulso. Se trata de una nueva plataforma online para comprar inmuebles y pujar en subastas. 

La plataforma permite a los usuarios participar de forma sencilla en los procesos de venta directa de inmuebles y en las subasta gestionadas por los procuradores, y que proceden de diferentes fuentes: desde concursos de acreedores a herencias, pasando por divorcios y ejecuciones hipotecarias. Además, todos los procesos cuentan con aval judicial.

En la plataforma pueden operar tanto particulares como grandes fondos de inversión, bancos o cualquier empresa, y hay bienes de todo tipo. En el terreno inmobiliario, la oferta incluye pisos, chalets, locales comerciales, garajes, trasteros, opficinas, naves industriales e incluso terrenos. 

Ir a la publicación de Idealista y Expansión.

Buscamos una vivienda que se adapte a lo que necesitamos y que sea económica. En un momento en el que el precio de la vivienda es alto, las subastas inmobiliarias son una manera de encontrar casa y pagar por ella un precio por debajo del mercado

Buscamos una vivienda que se adapte a lo que necesitamos y que sea económica. En un momento en el que el precio de la vivienda es alto, las subastas inmobiliarias son una manera de encontrar casa y pagar por ella un precio por debajo del mercado.

Desde este blog queremos aconsejaros no hacerlo por vuestra cuenta, sino recurrir a vuestro agente inmobiliario de confianza.

¿Qué es una subasta judicial?

Es la consecuencia de procedimientos en los que el demandante solicita a un juzgado el recobro de una deuda mediante la subasta de unos bienes que han sido hipotecados o embargados a la sociedad o particular que ha contraído dicha deuda. Es el propio juzgado el que acuerda la celebración de la subasta y tramita su publicación en el BOE.

Se puede subastar cualquier inmueble hipotecado o embargado y vinculado a una deuda que se reclama judicialmente, bien sea un piso, un terreno, un local comercial, una oficina, un chalé o una plaza de garaje.

Requisitos para participar

El proceso es tan sencillo como entrar y registrarte en el portal público de la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado. https://subastas.boe.es/. Desde 2015 hasta hoy todas las pujas se realizan online. Y es en esta página señalada donde se pueden consultar los inmuebles y pujar por ellos.

¿Quién puede participar?

Cualquier persona física o jurídica que lo desee. Con sólo darnos de alta ya tendremos acceso para visualizar todas las subastas que hay en todos los procedimientos de España. Cuando se publican, se establece un periodo de 20 días durante el cual podremos pujar, así como ver si se han realizado otras pujas por una finca determinada y la cuantía de la más alta.

Para pujar, es necesario abonar el 5% del importe del precio de salida. Si al finalizar la subasta eres el mejor postor, se te comunica y tienes un plazo determinado para pagar en el juzgado la cantidad restante.

Beneficios de las subastas hipotecarias

La principal ventaja de comprar un piso en una subasta judicial es el precio al que suelen salir los bienes y también que el de adjudicación suele ser inferior al de mercado por muy diversas razones.

Los inconvenientes de las subastas

El principal inconveniente es la falta de información sobre el inmueble que vamos a comprar, no podemos ver su interior, solo la información registral, tampoco sabremos si alguien está ocupando el inmueble, si tiene deudas con la comunidad de vecinos, ni si el precio se ajusta al mercado a menos que investiguemos por nuestra cuenta.

Los adjudicatarios deben satisfacer el pago del valor restante del piso en el margen de tiempo que fije el juzgado y, en el caso de que necesitemos financiación bancaria, ese trámite no es inmediato ni podemos adelantar esa gestión porque no se suelen conceder préstamos sobre un bien sometido a puja pública.

Buenas prácticas y garantías

Es aconsejable realizar una serie de comprobaciones adicionales a la información que viene en el portal de subastas, como pedir una nueva nota simple al Registro, para comprobar que no existen cargas previas adicionales.

También resulta útil hablar con los vecinos para recopilar información sobre el posible estado del inmueble y saber así si hay alguien viviendo allí.

Conviene comparar el precio del inmueble con el del mercado para establecer nuestra puja máxima y comprobar si tiene algún problema de consolidación urbanística, sobre todo si está fuera de un casco urbano.

Proceso minoritario y profesional

Como utilizar esta vía para hacerse con una vivienda no es un proceso sencillo para un particular que no esté debidamente asesorado, este mercado lleno de pero está dominado actualmente por sociedades de inversión que visitan de forma regular el BOE y detectan oportunidades.

Otras plataformas más ágiles

Se puede acceder a las subastas desde otras plataformas como la que tiene en marcha el Consejo General de Procuradores de España (CGPE).

Desde su creación en mayo de 2016, han realizado y finalizado un total de 1.710 subastas, lo que se ha saldado con cerca de 900 bienes subastados. Tiene cerca de 2 millones de visitas al portal y 2.500 usuarios registrados.

Ética y profesionalidad

Dada la complejidad de este mercado, si quieres acercarte a él deberías hacerlo de la mano de un profesional inmobiliario que llevará tu trámite a buen puerto, dada su experiencia y su capacidad de conseguir información fiable y de calidad.

Ir a la publicación de El diario de Navarra.

La vía extrajudicial de liquidación de compañías cobra protagonismo. Las entidades del ramo, muy atomizado, ganan también tamaño

Se calcula que, en 2022, entre 50.000 y 100.000 empresas acudirán a concurso de acreedores tras el fin de la moratoria vigente hasta el 31 de diciembre de este año. La carga de trabajo que se prevé en los juzgados de lo mercantil es de tal naturaleza que, en la actualidad, ya se están tomando medidas para hacer frente a esta avalancha, además de para enjugar la tarea pendiente.

En 2020, con la pandemia en pleno vigor, hubo un paso y marcha atrás legal: primero se anularon las subastas judiciales y poco después, con la entrada en vigor en septiembre del texto refundido de la Ley Concursal, se devolvieron a los juzgados, conviviendo así de nuevo con las extrajudiciales. Desde entonces, los propios juzgados recomiendan a los interesados que, a la hora de enajenar los activos de una empresa en liquidación, lo hagan mediante subasta extrajudicial, es decir, aquella que llevan a cabo agentes externos a los tribunales.

“Estamos observando un gran aumento del número de subastas extrajudiciales en los últimos meses”, afirma el consejero delegado de Activos Concursales, Joaquín Oliete, una de las entidades especializadas en llevar a cabo subastas online de los activos de empresas liquidadas. Oliete ve lógico el crecimiento de actividad de este tipo de empresas, “porque nosotros sacamos adelante un 33% más de ventas que las subastas que se hacen por medio del Boletín Oficial del Estado, las judiciales”. “Nuestros usuarios pueden visitar los inmuebles si es lo que se subasta, son atendidos en todo momento y disponen de documentación preparada, lo que no se hace en una subasta judicial, en la que la información del BOE es la que es”, declara Oliete.

“Las entidades especializadas que se dedican a subastar los activos de empresas están floreciendo ahora en España y cada vez tienen un tamaño mayor, ya que antes era un sector muy atomizado y había muchas que solo funcionaban localmente”, explica Rubén García-Quismondo, administrador concursal y socio director del despacho Quabbala.

Pico en 2022

Es, precisamente, la atomización de este sector la que no permite disponer de datos globales, pero que el incremento de la carga de trabajo es evidente lo confirma Eduard Krause, director general de Iberia Surplex, entidad dedicada a la compra de maquinaria industrial procedente de compañías liquidadas, que después vende a través de subastas online. “Ahora mismo hay una altísima demanda de bienes liquidados, sobre todo por parte de la industria del mueble”, señala Krause, quien prevé un pico mucho mayor de tarea en 2022, cuando se acabe la moratoria concursal.

El incremento de actividad de estas entidades dedicadas a las subastas les lleva a reclamar una regulación específica consistente, básicamente, en un registro de entidades especializadas validado por el Ministerio de Justicia. “Pedimos un registro, que existan auditorías que comprueben el software utilizado, los datos, la experiencia jurídica y demás. Antes, esto era un coto cerrado para unos pocos que se enteraban por los anuncios de los tablones en los juzgados, los conocidos como subasteros, y no puede ser que ahora se dedique a las subastas cualquiera”, manifiesta Joaquín Oliete.

La recomendación de los juzgados de lo mercantil de que, cuando se liquida una empresa, los activos que se pueden vender sean enajenados a través de subastas extrajudiciales es lo que “está provocando la proliferación de la actividad de empresas de enajenación de activos”, asegura Mayte Rodríguez, directora jurídica de Subastasprocuradores.com, portal perteneciente al Consejo General de Procuradores. “Los procesos de los concursos de acreedores que terminan en liquidación son larguísimos y los agentes especializados extrajudiciales los aceleran mucho”.

Uno de estos agentes es el Consejo General de Procuradores, que realiza subastas, sobre todo de inmuebles, a través del portal mencionado. La semana pasada firmó con la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) un acuerdo por el que esta compañía contará con el portal Subastasprocuradores.com para la gestión de las pujas de activos inmobiliarios en los procedimientos de ejecución hipotecaria. Las dos instituciones afirman que este acuerdo permitirá a Sareb acelerar la estrategia de transformación de las garantías inmobiliarias en los procedimientos de ejecución hipotecaria al acortar los plazos, reducirá los costes de las subastas y ampliará la posibilidad de adquisición a particulares.

Rubén García-Quismondo cree que el gran momento de las entidades especializadas llegará en los años 2022, 2023 y 2024, “porque ahora la economía española está zombificada en un porcentaje enorme y funciona lo de ‘no pago y no hay concurso”.

UN CÍRCULO MUY REDUCIDO

• Electrónicas. Las subastas dejaron de ser presenciales en 2015 y desde entonces solo pueden hacerse de manera telemática. Esta innovación acabó con todo un mundo, el de los subasteros, como se les conoce en el ramo. Las entidades especializadas lo celebran porque creen que así se ha introducido más transparencia y más publicidad. “Aun así, continúa siendo un sector muy reducido, destaca Eduard Krause, porque hay que tener en cuenta que a las subastas del BOE todavía no pueden acudir compradores extranjeros y, además, en España se lleva mucho la venta directa”. Surplex, empresa de origen alemán, trabaja con compradores de cualquier país. No obstante, “los compradores españoles, que antes eran el 50% de nuestro mercado, han pasado a ser actualmente el 80%”, señala Krause
• Concursos exprés. La actividad de las subastas, judiciales o extrajudiciales, entra en juego cuando hay algo que vender. En estos momentos, “los juzgados están archivando cada vez más concursos, porque son los llamados exprés, de personas físicas que no tienen bienes de ningún tipo”, afirma Rubén García-Quismondo.

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LA LEY CONTEMPLA A LOS COLEGIOS DE PROCURADORES COMO ENTIDAD ESPECIALIZADA PARA GESTIONAR ESTE TIPO DE PROCESOS

El Consejo General de Procuradores de España (CGPE) y la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) han firmado un acuerdo para acelerar las subastas de inmuebles en procedimientos hipotecarios.

La compañía contará con el Consejo y con los Colegios de Procuradores como entidades especializadas para la gestión de las subastas de activos inmobiliarios en estos procedimientos

El acuerdo lo han firmado Marisa García Camarero, secretaria general de Sareb, y Juan Carlos Estévez, presidente del Consejo General de Procuradores.

Esta medida «permitirá a Sareb acelerar la estrategia de transformación de las garantías inmobiliarias en los procedimientos de ejecución hipotecaria acortando los plazos, al tiempo que reducirá los costes de las subastas y ampliará la posibilidad de adquisición de estos inmuebles por compradores particulares».

La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) contempla a los Colegios de Procuradores como entidad especializada para gestionar este tipo de procesos y aportar garantías a los deudores y al resto de acreedores.

El desarrollo de las subastas extrajudiciales a través de los procuradores permite reducir la carga de trabajo de los juzgados y los tribunales, al tratarse de una labor que puede ser realizada fuera de la oficina judicial con todas las garantías.

Para García Camarero, «este acuerdo se enmarca en la estrategia de Sareb de llegar a acuerdos con instituciones que colaboren para agilizar los tiempos de resolución de los procesos judiciales, de manera que se acelere la conversión de su cartera de préstamos en activos inmobiliarios a comercializar en el mercado de particulares y empresas industriales».

Por su parte, Estévez, ha señalado que «el acuerdo con Sareb no solo consolida la función de esta institución como entidad especializada, sino que también sitúa a ‘Subastas procuradores’ como el referente en España para la realización de esta estrategia pionera dentro del ámbito hipotecario, avalada por la profesionalidad, capacitación y compromiso de los Colegios de Procuradores».

El portal de subastas electrónicas del CGPE es una plataforma creada en el año 2016 que ha obtenido el premio a la calidad de la justicia.

Con esta plataforma se pretende dar virtualidad práctica a la labor de cooperación con la Administración de Justicia que la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Estatuto General de Procuradores, y otra serie de normas otorgan a los procuradores a través de la gestión de subastas como entidad especializada en todo tipo de procedimientos judiciales.

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