El pasado 15 de febrero el Colegio de Procuradores de Barcelona, a través de la plataforma de subastas www.subastasprocuradores.com perteneciente al Consejo General de Procuradores de España (CGPE), anunciaba que llevaba a cabo la subasta del derecho de superficie del centro comercial Port Halley.
Al parecer, hace pocas fechas ya habría tenido lugar un interés de una sociedad para hacerse con los derechos de los terrenos para su posterior explotación comercial. Se habla de cifras que no rondan 1,5 millones de euros, cantidad muy por debajo del precio de valoración de este activo, que se elevaba entonces a 16,65 millones de euros, saliendo a subasta el derecho de superficie sobre la Finca Registral 2/14066 titularidad de Ayuntamiento de Vila-seca por un período de 25 años.
Fuentes del propio Colegio de Procuradores de Barcelona señalaban entonces que estimaban que en el plazo de un mes habría nuevas noticias al respecto para conocer quién y por qué cantidad se quedaba en propiedad el complejo. Sin embargo, fueron pasando los meses y hasta hace pocas fechas no se conocía noticia definitiva al respecto. Pero esta se habría producido aunque con muchos interrogantes de futuro.
Sin puja mínima
La subasta tuvo como particularidad que no contaba con una puja mínima de inicio de subasta. «Podría darse la circunstancia de que la cantidad ofertada máxima no fuese del interés pertinente, declarándose entonces la celebración de otra nueva subasta posterior», señalaron fuentes de la entidad colegial. También apuntaron que quien se adjudique la subasta debería cumplir con los actuales contratos de alquiler sobre los establecimientos que siguen abiertos: «No vemos ningún impedimento para que no sea así durante el plazo que se estableció en su momento».
Fuentes del Colegio de Procuradores ya incidían hace unas fechas en que para participar en la misma, aparte del registro en la plataforma, es necesario el ingreso de un depósito equivalente al 10% del valor de liquidación, un depósito que en caso de no resultar adjudicatario se devolvería íntegramente en un plazo de 10 días hábiles una vez finalizada la subasta. Si saliese adjudicatario de la misma, este depósito se descontaría del precio de adjudicación.
En esas perspectivas e interrogantes de futuro, cabe resaltar el camino que tomará la nueva propiedad, el tiempo planteado para reactivar el complejo y las características del mismo. Dudas que podrían resolverse en los próximos días.
Una gran superficie
Cabe recordar que el centro cuenta con una planta sótano, de superficie construida total 13.986 metros cuadrados, de los cuales 2.998,83 se dedican a locales comerciales y de ocio, y los 10.987,17 metros cuadrados restantes se dedican a aparcamiento, servicios, almacenes y dependencias de uso restringido.
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Inversión inmobiliaria con Meli Torres.
Vamos ahora con la entrevista de la semana y vamos a hablar de subastas. El portal de subastas electrónicas del CGPE. Os cuento un poco cuál es la página www.subastasprocuradores.com, bueno, pues una plataforma electrónica creada en el año 2016 que ha obtenido incluso el premio a la Calidad de Justicia en el mismo año. Con esta plataforma electrónica, se pretende dar virtualidad práctica a la labor de cooperación con la Administración de Justicia que la LEC, el estatuto general de procuradores y otras series de normas, otorgan a los procuradores a través de la gestión de subastas con entidad especializada en todo tipo de procedimientos judiciales.
Bueno, pues para hablarnos de cómo se ha desarrollado la actividad de subastasprocuradores.com durante el 2020 y 2021, hoy contamos con nosotros en Inversión Inmobiliaria, con Mayte Rodríguez, que es la directora del departamento jurídico de subastasprocuradores.com y le vamos a dar la bienvenida. Buenos días, Mayte.
La pandemia ha puesto en el mapa a las subastas judiciales de viviendas. La pasada primavera, durante el confinamiento estricto, el Gobierno aprobó un real decreto (Real Decreto 16/2020 de medidas procesales y organizativas para hacer frente al covid-19) por el que obligaban a que todas las subastas de inmuebles se hicieran a través de empresas especializadas porque los juzgados estaban saturados.
Esta norma fue un buen escaparate para las empresas privadas que se dedican a gestionar las subastas de inmuebles. En la actualidad, quien quiera comprar una vivienda en subasta puede acceder a las subastas electrónicas del BOE o a empresas privadas especializadas, que gestionan subastas de inmuebles procedentes de concursos de acreedores de deudas con la Seguridad Social o Hacienda.
Y la moratoria concursal prorrogada hasta finales de este año (Real Decreto-ley 5/2021) también fomenta las subastas de inmuebles a través de empresas privadas. Para Joaquín Oliete, CEO de Activos Concursales, se vuelve a colocar ‘’en primera línea’’ a la entidad especializada, cosa que supone un importante reconocimiento de estos entes. ‘’Durante años nos han concebido como auxiliares de la administración concursal, sin embargo, cada vez es más evidente que somos herramientas útiles y necesarias para la Administración de Justicia en general’’.
El administrador concursal designado para administrar el concurso de acreedores de la empresa es quien elige dónde quiere subastar los inmuebles, si en el BOE o a través de una entidad especializada.
La administración concursal hace una valoración de los activos, si no se logra un convenio entre los acreedores (principalmente los bancos), y entonces la empresa va a liquidación, ya con los inmuebles valorados. El valor mínimo para publicar una subasta concursal de una vivienda es de mínimo el 50% del valor de tasación, pero en el caso de una vivienda habitual es el 70% del valor de tasación, según la normativa vigente.
El objetivo es que los inmuebles que se subasten consigan los mayores valores de realización; es decir, que el deudor/concursado pueda recuperar el mayor importe posible de su vivienda embargada para tener que devolver la menor cantidad posible al acreedor.
En octubre de 2015 se puso en marcha el sistema de subastas electrónicas a través de un portal único de subastas judiciales y administrativas en la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE). El objetivo que busca la Administración pública es dar transparencia al procedimiento de las subastas de inmuebles procedentes de embargos y obtener un mayor rendimiento de la venta del inmueble. ¿Esto qué significa? Que el objetivo último que se busca es que el deudor demandado pueda pagar la deuda reclamada con la cantidad que se obtenga en la subasta judicial.
Sin embargo, los expertos del sector aseguran que este sistema adolece de retrasos, ya que depende de que el secretario judicial de turno cargue todos los contenidos en la web del BOE. Además, la información que se publica en la web es muy básica, con lo que suelen acceder sólo los “subasteros”, término por el que se les conoce a los profesionales de este mundillo. A esto se suma que los retrasos en la publicación de la subasta suponen un aumento de gastos del IBI, comunidad de propietarios, basuras y el riesgo de una expoliación o deterioro del inmueble que espera ser subastado.
En el caso de Eactivos.com, las viviendas se publican con una descripción, la ficha catastral, la nota simple, fotos, la ubicación, si hay contrato de alquiler, cargas tributarias o gastos de comunidad. Joaquín Oliete, presidente de Eactivos.com, afirma que, según la ley concursal, todos los activos se venden libres de cargas a excepción del IBI y los gastos de comunidad.
Además, trabajan como una inmobiliaria más y ofrecen visitas a las viviendasn que está en subasta. De hecho, cobran un variable de entre un 2% y un 5% sobre el valor final de venta del inmueble subastado y que paga el comprador.
Joaquín Oliete asegura que el postor de una vivienda en subasta puede adjudicársela con un descuento del 15-20% de media, pero que la rebaja puede ser aún mayor.
Para poder pujar en una de estas plataformas es necesario identificarse, dejar el número móvil, un email y una garantía de depósitos, en la mayoría de ocasiones, del 5%. Pero en Eactivos.com son reacios a pedir el depósito porque aseguran que el depósito provoca que haya menos postores.
Una vez adjudicada la vivienda al postor, Eactivos.com cuenta con un departamento jurídico que acuerda con el administrador concursal, el acreedor privilegiado y el comprador el día de firma de la escritura. Prepara la escritura, solicita los testimonios en el juzgado, es decir, una documentación necesaria (que verifica que el activo ha sido subastado y que es viable que se adjudique). En definitiva, documenta toda la información para que no haya problemas en el registro de la propiedad.
Oliete señala que al año de media logran adjudicar en subasta 600 viviendas y que no suelen quedarse desiertas.
El Consejo General de Procuradores de España (CGPE) lanzó en 2016 la web subastasprocuradores.com y ahora está cogiendo impulso. Se trata de una nueva plataforma online para comprar inmuebles y pujar en subastas.
La plataforma permite a los usuarios participar de forma sencilla en los procesos de venta directa de inmuebles y en las subasta gestionadas por los procuradores, y que proceden de diferentes fuentes: desde concursos de acreedores a herencias, pasando por divorcios y ejecuciones hipotecarias. Además, todos los procesos cuentan con aval judicial.
En la plataforma pueden operar tanto particulares como grandes fondos de inversión, bancos o cualquier empresa, y hay bienes de todo tipo. En el terreno inmobiliario, la oferta incluye pisos, chalets, locales comerciales, garajes, trasteros, opficinas, naves industriales e incluso terrenos.
Buscamos una vivienda que se adapte a lo que necesitamos y que sea económica. En un momento en el que el precio de la vivienda es alto, las subastas inmobiliarias son una manera de encontrar casa y pagar por ella un precio por debajo del mercado.
Desde este blog queremos aconsejaros no hacerlo por vuestra cuenta, sino recurrir a vuestro agente inmobiliario de confianza.
¿Qué es una subasta judicial?
Es la consecuencia de procedimientos en los que el demandante solicita a un juzgado el recobro de una deuda mediante la subasta de unos bienes que han sido hipotecados o embargados a la sociedad o particular que ha contraído dicha deuda. Es el propio juzgado el que acuerda la celebración de la subasta y tramita su publicación en el BOE.
Se puede subastar cualquier inmueble hipotecado o embargado y vinculado a una deuda que se reclama judicialmente, bien sea un piso, un terreno, un local comercial, una oficina, un chalé o una plaza de garaje.
Requisitos para participar
El proceso es tan sencillo como entrar y registrarte en el portal público de la Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado. https://subastas.boe.es/. Desde 2015 hasta hoy todas las pujas se realizan online. Y es en esta página señalada donde se pueden consultar los inmuebles y pujar por ellos.
¿Quién puede participar?
Cualquier persona física o jurídica que lo desee. Con sólo darnos de alta ya tendremos acceso para visualizar todas las subastas que hay en todos los procedimientos de España. Cuando se publican, se establece un periodo de 20 días durante el cual podremos pujar, así como ver si se han realizado otras pujas por una finca determinada y la cuantía de la más alta.
Para pujar, es necesario abonar el 5% del importe del precio de salida. Si al finalizar la subasta eres el mejor postor, se te comunica y tienes un plazo determinado para pagar en el juzgado la cantidad restante.
Beneficios de las subastas hipotecarias
La principal ventaja de comprar un piso en una subasta judicial es el precio al que suelen salir los bienes y también que el de adjudicación suele ser inferior al de mercado por muy diversas razones.
Los inconvenientes de las subastas
El principal inconveniente es la falta de información sobre el inmueble que vamos a comprar, no podemos ver su interior, solo la información registral, tampoco sabremos si alguien está ocupando el inmueble, si tiene deudas con la comunidad de vecinos, ni si el precio se ajusta al mercado a menos que investiguemos por nuestra cuenta.
Los adjudicatarios deben satisfacer el pago del valor restante del piso en el margen de tiempo que fije el juzgado y, en el caso de que necesitemos financiación bancaria, ese trámite no es inmediato ni podemos adelantar esa gestión porque no se suelen conceder préstamos sobre un bien sometido a puja pública.
Buenas prácticas y garantías
Es aconsejable realizar una serie de comprobaciones adicionales a la información que viene en el portal de subastas, como pedir una nueva nota simple al Registro, para comprobar que no existen cargas previas adicionales.
También resulta útil hablar con los vecinos para recopilar información sobre el posible estado del inmueble y saber así si hay alguien viviendo allí.
Conviene comparar el precio del inmueble con el del mercado para establecer nuestra puja máxima y comprobar si tiene algún problema de consolidación urbanística, sobre todo si está fuera de un casco urbano.
Proceso minoritario y profesional
Como utilizar esta vía para hacerse con una vivienda no es un proceso sencillo para un particular que no esté debidamente asesorado, este mercado lleno de pero está dominado actualmente por sociedades de inversión que visitan de forma regular el BOE y detectan oportunidades.
Otras plataformas más ágiles
Se puede acceder a las subastas desde otras plataformas como la que tiene en marcha el Consejo General de Procuradores de España (CGPE).
Desde su creación en mayo de 2016, han realizado y finalizado un total de 1.710 subastas, lo que se ha saldado con cerca de 900 bienes subastados. Tiene cerca de 2 millones de visitas al portal y 2.500 usuarios registrados.
Ética y profesionalidad
Dada la complejidad de este mercado, si quieres acercarte a él deberías hacerlo de la mano de un profesional inmobiliario que llevará tu trámite a buen puerto, dada su experiencia y su capacidad de conseguir información fiable y de calidad.
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Se calcula que, en 2022, entre 50.000 y 100.000 empresas acudirán a concurso de acreedores tras el fin de la moratoria vigente hasta el 31 de diciembre de este año. La carga de trabajo que se prevé en los juzgados de lo mercantil es de tal naturaleza que, en la actualidad, ya se están tomando medidas para hacer frente a esta avalancha, además de para enjugar la tarea pendiente.
En 2020, con la pandemia en pleno vigor, hubo un paso y marcha atrás legal: primero se anularon las subastas judiciales y poco después, con la entrada en vigor en septiembre del texto refundido de la Ley Concursal, se devolvieron a los juzgados, conviviendo así de nuevo con las extrajudiciales. Desde entonces, los propios juzgados recomiendan a los interesados que, a la hora de enajenar los activos de una empresa en liquidación, lo hagan mediante subasta extrajudicial, es decir, aquella que llevan a cabo agentes externos a los tribunales.
“Estamos observando un gran aumento del número de subastas extrajudiciales en los últimos meses”, afirma el consejero delegado de Activos Concursales, Joaquín Oliete, una de las entidades especializadas en llevar a cabo subastas online de los activos de empresas liquidadas. Oliete ve lógico el crecimiento de actividad de este tipo de empresas, “porque nosotros sacamos adelante un 33% más de ventas que las subastas que se hacen por medio del Boletín Oficial del Estado, las judiciales”. “Nuestros usuarios pueden visitar los inmuebles si es lo que se subasta, son atendidos en todo momento y disponen de documentación preparada, lo que no se hace en una subasta judicial, en la que la información del BOE es la que es”, declara Oliete.
“Las entidades especializadas que se dedican a subastar los activos de empresas están floreciendo ahora en España y cada vez tienen un tamaño mayor, ya que antes era un sector muy atomizado y había muchas que solo funcionaban localmente”, explica Rubén García-Quismondo, administrador concursal y socio director del despacho Quabbala.
Pico en 2022
Es, precisamente, la atomización de este sector la que no permite disponer de datos globales, pero que el incremento de la carga de trabajo es evidente lo confirma Eduard Krause, director general de Iberia Surplex, entidad dedicada a la compra de maquinaria industrial procedente de compañías liquidadas, que después vende a través de subastas online. “Ahora mismo hay una altísima demanda de bienes liquidados, sobre todo por parte de la industria del mueble”, señala Krause, quien prevé un pico mucho mayor de tarea en 2022, cuando se acabe la moratoria concursal.
El incremento de actividad de estas entidades dedicadas a las subastas les lleva a reclamar una regulación específica consistente, básicamente, en un registro de entidades especializadas validado por el Ministerio de Justicia. “Pedimos un registro, que existan auditorías que comprueben el software utilizado, los datos, la experiencia jurídica y demás. Antes, esto era un coto cerrado para unos pocos que se enteraban por los anuncios de los tablones en los juzgados, los conocidos como subasteros, y no puede ser que ahora se dedique a las subastas cualquiera”, manifiesta Joaquín Oliete.
La recomendación de los juzgados de lo mercantil de que, cuando se liquida una empresa, los activos que se pueden vender sean enajenados a través de subastas extrajudiciales es lo que “está provocando la proliferación de la actividad de empresas de enajenación de activos”, asegura Mayte Rodríguez, directora jurídica de Subastasprocuradores.com, portal perteneciente al Consejo General de Procuradores. “Los procesos de los concursos de acreedores que terminan en liquidación son larguísimos y los agentes especializados extrajudiciales los aceleran mucho”.
Uno de estos agentes es el Consejo General de Procuradores, que realiza subastas, sobre todo de inmuebles, a través del portal mencionado. La semana pasada firmó con la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) un acuerdo por el que esta compañía contará con el portal Subastasprocuradores.com para la gestión de las pujas de activos inmobiliarios en los procedimientos de ejecución hipotecaria. Las dos instituciones afirman que este acuerdo permitirá a Sareb acelerar la estrategia de transformación de las garantías inmobiliarias en los procedimientos de ejecución hipotecaria al acortar los plazos, reducirá los costes de las subastas y ampliará la posibilidad de adquisición a particulares.
Rubén García-Quismondo cree que el gran momento de las entidades especializadas llegará en los años 2022, 2023 y 2024, “porque ahora la economía española está zombificada en un porcentaje enorme y funciona lo de ‘no pago y no hay concurso”.
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El Consejo General de Procuradores de España (CGPE) y la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) han firmado un acuerdo para acelerar las subastas de inmuebles en procedimientos hipotecarios.
La compañía contará con el Consejo y con los Colegios de Procuradores como entidades especializadas para la gestión de las subastas de activos inmobiliarios en estos procedimientos
El acuerdo lo han firmado Marisa García Camarero, secretaria general de Sareb, y Juan Carlos Estévez, presidente del Consejo General de Procuradores.
Esta medida «permitirá a Sareb acelerar la estrategia de transformación de las garantías inmobiliarias en los procedimientos de ejecución hipotecaria acortando los plazos, al tiempo que reducirá los costes de las subastas y ampliará la posibilidad de adquisición de estos inmuebles por compradores particulares».
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) contempla a los Colegios de Procuradores como entidad especializada para gestionar este tipo de procesos y aportar garantías a los deudores y al resto de acreedores.
El desarrollo de las subastas extrajudiciales a través de los procuradores permite reducir la carga de trabajo de los juzgados y los tribunales, al tratarse de una labor que puede ser realizada fuera de la oficina judicial con todas las garantías.
Para García Camarero, «este acuerdo se enmarca en la estrategia de Sareb de llegar a acuerdos con instituciones que colaboren para agilizar los tiempos de resolución de los procesos judiciales, de manera que se acelere la conversión de su cartera de préstamos en activos inmobiliarios a comercializar en el mercado de particulares y empresas industriales».
Por su parte, Estévez, ha señalado que «el acuerdo con Sareb no solo consolida la función de esta institución como entidad especializada, sino que también sitúa a ‘Subastas procuradores’ como el referente en España para la realización de esta estrategia pionera dentro del ámbito hipotecario, avalada por la profesionalidad, capacitación y compromiso de los Colegios de Procuradores».
El portal de subastas electrónicas del CGPE es una plataforma creada en el año 2016 que ha obtenido el premio a la calidad de la justicia.
Con esta plataforma se pretende dar virtualidad práctica a la labor de cooperación con la Administración de Justicia que la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Estatuto General de Procuradores, y otra serie de normas otorgan a los procuradores a través de la gestión de subastas como entidad especializada en todo tipo de procedimientos judiciales.
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