el Correo Gallego
26 marzo 2021
La subasta inmobiliaria es una vía para acceder a la compra de una vivienda a buen precio, pero que no está exenta de riesgos e inconvenientes, como la incertidumbre de no conocer el estado de la vivienda o tener que disponer de la liquidez suficiente.
Para quien busca oportunidades inmobiliarias, las subastas son una vía para encontrar viviendas y otras propiedades a un precio muy inferior a su valor de tasación. Sin embargo, esta forma de adquisición, a la que puede acceder casi cualquier comprador, implica unos riesgos que hay que tener en cuenta, que obligan a estudiar muy bien el inmueble antes de pujar.
Juzgados, notarías y oficinas de recaudación tributaria subastan a diario inmuebles, plazas de garaje, fincas y todo tipo de propiedades inmobiliarias para el recobro de deudas. Cualquier persona física o jurídica puede participar en este procedimiento, salvo determinados impedimentos legales, y cumpliendo unos trámites.
Para participar en uno de estos procesos de venta es necesario darse de alta en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado, mediante un certificado electrónico o Cl@ve PIN. El portal permite la búsqueda de inmuebles por filtros como el estado, la localidad, la provincia o el ID de la subasta, además de ofrecer un servicio de alertas que avisa del inicio del periodo de puja de las subastas guardadas o que cumplan con unas determinadas características.
Para participar en una subasta suele solicitarse el depósito de una cantidad que suele ser el 5% del valor de tasación del inmueble, que se devuelve en caso de que la puja no resulte ganadora. Las subastas permanecen abiertas durante 20 días, tiempo durante el que se puede realizar ese depósito.
También publican sus propias subastas el Consejo General de Procuradores de España y varias plataformas privadas.
Ventajas e inconvenientes de las subastas
Las subastas inmobiliarias suponen una oportunidad para encontrar viviendas a buen precio, según nos comenta Ferran Font, Director de Estudios en pisos.com, está es prácticamente la única ventaja de participar en este tipo de procedimientos.
Sin embargo, no hay que pasar por alto que el valor de subasta del inmueble corresponde con el valor de tasación a efectos de subastas que aparece en las escrituras hipotecarias, que en muchos casos es superior al valor real de mercado. Por esta razón, aunque un inmueble pueda adjudicarse por el 70% de su valor, y en ocasiones menos, el supuesto ahorro puede no ser tal.
Además, la participación en una subasta inmobiliaria requiere una liquidez que no está al alcance de todas las economías. A lo que se añade que una vez cerrada la subasta el ganador deberá ingresar, en un plazo breve de tiempo, la totalidad del importe de su puja, lo que hace más complicado aún participar en estas adjudicaciones en caso de necesitar financiación hipotecaria.
Al margen de estos impedimentos económicos, que llevan a que en la práctica sean los fondos de inversión los principales participantes en estos procedimientos, el posible comprador se encuentra con el obstáculo de contar con muy poca información acerca del inmueble y con no demasiados días de plazo antes del inicio de la subasta.
Aunque el Portal de Subastas del BOE ofrece a los usuarios la información registral del inmueble, lo que no puede conocer la persona interesada a través de la subasta publicada es si la vivienda está ocupada por otra persona, el estado en que se encuentra o si existen cargas que no aparezcan en el Registro de la Propiedad, lo que obliga a realizar una labor de investigación antes de decidirse a pujar por ella.
Consejos antes de pujar por una casa
Como conviene hacer antes de la compra de cualquier inmueble, es recomendable solicitar al Registro de la Propiedad, previo pago de una tasa, una nota simple del inmueble, para asegurarse de que no existen cargas que pesen sobre la vivienda, como cuotas impagadas de la comunidad de vecinos o recibos del IBI que no han sido abonados.
A través del Catastro pueden consultarse otros datos de la vivienda, como la forma de la finca y los elementos comunes. Asimismo, si el edificio no es muy antiguo, el ayuntamiento del municipio en el que está ubicada podrá facilitar los planos del inmueble.
Aunque no se pueda acceder al interior de la casa, una visita presencial a la vivienda puede aportar información acerca del barrio y de la comunidad de vecinos. Los propios vecinos podrán ser de utilidad para conocer si la vivienda se encuentra ocupada y en qué estado se encuentra.
Junto a lo anterior, será necesario analizar los precios de mercado en el barrio de viviendas de características similares, lo que permitirá saber qué precio de puja se adapta a los intereses del comprador.
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