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La subasta inmobiliaria es una vía para acceder a la compra de una vivienda a buen precio, pero que no está exenta de riesgos e inconvenientes, como la incertidumbre de no conocer el estado de la vivienda o tener que disponer de la liquidez suficiente.

Para quien busca oportunidades inmobiliarias, las subastas son una vía para encontrar viviendas y otras propiedades a un precio muy inferior a su valor de tasación. Sin embargo, esta forma de adquisición, a la que puede acceder casi cualquier comprador, implica unos riesgos que hay que tener en cuenta, que obligan a estudiar muy bien el inmueble antes de pujar.

Juzgados, notarías y oficinas de recaudación tributaria subastan a diario inmuebles, plazas de garaje, fincas y todo tipo de propiedades inmobiliarias para el recobro de deudas. Cualquier persona física o jurídica puede participar en este procedimiento, salvo determinados impedimentos legales, y cumpliendo unos trámites.

Para participar en uno de estos procesos de venta es necesario darse de alta en el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado, mediante un certificado electrónico o [email protected] PIN. El portal permite la búsqueda de inmuebles por filtros como el estado, la localidad, la provincia o el ID de la subasta, además de ofrecer un servicio de alertas que avisa del inicio del periodo de puja de las subastas guardadas o que cumplan con unas determinadas características.

Para participar en una subasta suele solicitarse el depósito de una cantidad que suele ser el 5% del valor de tasación del inmueble, que se devuelve en caso de que la puja no resulte ganadora. Las subastas permanecen abiertas durante 20 días, tiempo durante el que se puede realizar ese depósito.

También publican sus propias subastas el Consejo General de Procuradores de España y varias plataformas privadas.

Ventajas e inconvenientes de las subastas

Las subastas inmobiliarias suponen una oportunidad para encontrar viviendas a buen precio, según nos comenta Ferran Font, Director de Estudios en pisos.com, está es prácticamente la única ventaja de participar en este tipo de procedimientos.

Sin embargo, no hay que pasar por alto que el valor de subasta del inmueble corresponde con el valor de tasación a efectos de subastas que aparece en las escrituras hipotecarias, que en muchos casos es superior al valor real de mercado. Por esta razón, aunque un inmueble pueda adjudicarse por el 70% de su valor, y en ocasiones menos, el supuesto ahorro puede no ser tal.

Además, la participación en una subasta inmobiliaria requiere una liquidez que no está al alcance de todas las economías. A lo que se añade que una vez cerrada la subasta el ganador deberá ingresar, en un plazo breve de tiempo, la totalidad del importe de su puja, lo que hace más complicado aún participar en estas adjudicaciones en caso de necesitar financiación hipotecaria.

Al margen de estos impedimentos económicos, que llevan a que en la práctica sean los fondos de inversión los principales participantes en estos procedimientos, el posible comprador se encuentra con el obstáculo de contar con muy poca información acerca del inmueble y con no demasiados días de plazo antes del inicio de la subasta.

Aunque el Portal de Subastas del BOE ofrece a los usuarios la información registral del inmueble, lo que no puede conocer la persona interesada a través de la subasta publicada es si la vivienda está ocupada por otra persona, el estado en que se encuentra o si existen cargas que no aparezcan en el Registro de la Propiedad, lo que obliga a realizar una labor de investigación antes de decidirse a pujar por ella.

Consejos antes de pujar por una casa

Como conviene hacer antes de la compra de cualquier inmueble, es recomendable solicitar al Registro de la Propiedad, previo pago de una tasa, una nota simple del inmueble, para asegurarse de que no existen cargas que pesen sobre la vivienda, como cuotas impagadas de la comunidad de vecinos o recibos del IBI que no han sido abonados.

A través del Catastro pueden consultarse otros datos de la vivienda, como la forma de la finca y los elementos comunes. Asimismo, si el edificio no es muy antiguo, el ayuntamiento del municipio en el que está ubicada podrá facilitar los planos del inmueble.

Aunque no se pueda acceder al interior de la casa, una visita presencial a la vivienda puede aportar información acerca del barrio y de la comunidad de vecinos. Los propios vecinos podrán ser de utilidad para conocer si la vivienda se encuentra ocupada y en qué estado se encuentra.

Junto a lo anterior, será necesario analizar los precios de mercado en el barrio de viviendas de características similares, lo que permitirá saber qué precio de puja se adapta a los intereses del comprador.

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La empresa sufrió la tercera mayor quiebra de España con un pasivo que superó los 4.000 millones de euros y se declaró en concurso en 2013.

De suelos por 15 millones a garajes valorados en 2.000 euros. Sigue la puja por los bienes de la cartera de Reyal Urbis a siete años de su entrada voluntaria en concurso de acreedores. Entre los activos inmobiliarios por los que se puede optar en el Portal de Subastas del Consejo General de Procuradores de España se encuentran terrenos, solares, patrimonios en renta y activos terminados como locales, trasteros y garajes. En conjunto, los bienes que no han sido adjudicados suman casi 170 millones de euros.

La 'joya' de esta cartera es un lote valorado en 15 millones de euros ubicado en Figueras. Se trata de un suelo urbano con 64.157 metros edificables de uso mayoritariamente residencial. La extensión del terreno está conformada por siete fincas de las que tres han sido cedidas anticipadamente al Ayuntamiento. Los interesados en pujar por este activo deberán hacer un desembolso obligatorio de 316.600 euros. Otro tesoro de Reyal es el suelo urbanizable de 14,1 millones de euros en Zaragoza. En este caos, el 'precio de entrada' para formar parte de la carrera es de 283.074 euros y el vencedor conseguirá una superficie edificable de 46.565 metros cuadrados.

La empresa se vio obligada a poner a disposición de las autoridades sus bienes por los números rojos. Y es que Reyal Urbis protagonizó la tercera mayor quiebra de España -tras las de Matinsa Fadesa y Abengoa- al registrar una deuda que superó los 4.660 millones de euros. En una primera fase, iniciada en noviembre del año pasado, los procuradores dieron luz verde a la subasta de los activos vinculados al préstamo sindicado entre Reyal Urbis y varias entidades financieras. En la segunda etapa de este procesos se subastarán los inmuebles que no hayan tenido salida a través de las actividades de venta directa de la empresa. 

Fuentes conocedoras de la operación aseguran a este medio que los bienes saldrán al mercado poco a poco para evitar una saturación y que esta cartera ha generado gran interés: "Al final, son los suelos de la que era la segunda constructora más importante del país. Por esto, el proceso se va a dilatar bastante en el tiempo y tendrá una duración de varios meses". 

De hecho, el pasado 24 febrero las autoridades pusieron a disposición del público el último paquete, que consta de 22 activos inmobiliarios, cuya valoración asciende a los 31,12 millones de euros. Hasta el momento se han adjudicado seis propiedades y las transacciones se cerraron por 19,5 millones de euros, un dato positivo tomando en cuenta que la primera valoración fue de 16,25 millones. 

Entre las propiedades que ya tienen dueños figuran un ático en la calle Hermosilla, unas fincas en Pozuelo de Alarcón y un conjunto de terrenos en Soto de Lezkairu, en Navarra. Por su parte, las parcelas que todavía están disponibles suman un valor aproximado de 160 millones de euros, y están ubicadas en localidades tan distintas como Málaga, La Rioja, Burgos, Villalba y Madrid. Definitivamente, el suelo es el tipo de activo que tiene mayor peso en la cartera de Reyal Urbis.

Entre los activos comerciales más caros por los que todavía se puede pujar se encuentran un conjunto de tres locales en Guadalajara valorados en 380.000 euros; un local en A Coruña que se oferta por 270.000 euros; y una nave en Sevilla por 200.000 euros. Suma y sigue porque en este portafolio también hay viviendas. La más costosa se encuentra en Guadalajara y su precio base es de 183.112 euros. 

En total, la empresa en cuestión cuenta con un banco de suelo edificable de 6,7 millones de metros cuadrados, 214 viviendas en stock y 103.000 metros cuadrados de patrimonio en renta que incluyen establecimientos hoteleros. Los administradores concursales, la consultora BDO y la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, han confiado, previa aprobación judicial, el complejo proceso de subasta extrajudicial al Colegio de Procuradores de Madrid.

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“Los procuradores exigimos las competencias que nos dio la UE para agilizar la Justicia, la tramitación de causas civiles y la ejecución de sentencias”

Volverá a estar al frente del Consejo de Colegios de Procuradores de Castilla y León otros cuatro años, tras renovar como presidente en septiembre. El zamorano Juan Manuel Gago Rodríguez (Pozuelo de Tábara), decano del Colegio de Procuradores de Zamora, impulsor de la implantación de las tecnologías de la Administración de Justicia en 2008, con el programa Lexnet, exige más competencias para estos profesionales para agilizar la justicia en beneficio del ciudadano.

–¿La transformación digital en este año COVID supuso un triple salto mortal en Justicia?

–Todos nos hemos adaptado a estos cambios tan rápidos y de profundidad sin que se hayan percibido nada, o muy poco. La situación de pandemia ha desencadenado una transformación en el sistema de trabajo en los juzgados que se preveía en 3 o 5 años, ha sido inmediata como en las vistas y juicios que pasaron a ser online, y lo que era una práctica residual para alguna prueba muy concreta se ha universalizado, ahora es la norma general.

–¿No ha supuesto un cierto caos en la organización del trabajo?

–Ha habido disfunciones al principio, que se han ido mejorando. En el Palacio de Justicia se han ido actualizando los medios tecnológicos en las salas de vistas, tanto en la calidad de las grabaciones como del sonido. Toda esa inversión en modernizar esas herramientas permiten continuar con la actividad judicial de forma ordenada y sin “parones”, eso era lo fundamental para nosotros.

–¿Esta drástica transición digital cómo ha repercutido en la actividad de sus despachos?

–Este cambio nos permite impulsar más la potenciación de la figura del procurador como parte fundamental del engranaje de la Administración de Justicia, mantenemos contactos con el Ministerio para trabajar en ello. Estamos en la mejor de las disposiciones en lo personal y en cuanto a medios tecnológicos, sería bueno que se aprovechase la figura del procurador para dar mayor agilidad y garantías a la justicia española.

–¿Por dónde pasarían esas garantías?

–Los procuradores tenemos las herramientas y las plataformas necesaria para desarrollar y asumir más funciones. Este es el momento idóneo para que se nos dé competencias en los actos de comunicación, notificaciones, emplazamientos, citaciones dentro de los procedimientos judiciales en los que participamos, así como competencias en materia de ejecución de sentencias y pasar a ser auténticos profesionales en ese área.

–¿En qué beneficiará a los ciudadanos que pleitean?

–La Justicia agilizaría los procedimientos civiles, se descargaría a esa Administración de un ingente trabajo que ahora desarrollan los funcionarios. Nosotros contamos desde hace años con la plataforma de subastas de procuradores como alternativa a las electrónicas que se practican en el BOE. Con esto se daría cumplimiento a las recomendaciones de la UE de 2007 en lo que se refiere a esos actos de comunicación, y a la de 2009 para la ejecución de sentencias.

–¿Esa ampliación de competencias qué ventajas tendría para el usuario de la Justicia?

–El procurador está en horario 24 horas siete días a la semana, eso nos permite una mayor ampliación de facultades, las citaciones, emplazamientos, notificaciones..., podríamos hacerlas por las tardes, cuando la Administración no funciona, esto agilizaría enormemente la tramitación procesal. Y no solo con la presencia física, tenemos herramientas tecnológicas que permiten realizar ese trabajo con todas las garantías telemáticas, como prevé el Ministerio en el anteproyecto de medidas de agilización procesal, que contempla el uso telemático para esas comunicaciones.

–Lejos de ser una profesión con visos de desaparecer, como se auguraba, parecen destinados a fortalecer su función.

–Efectivamente, esa amenaza es un mito del que siempre se habla, pero somos muy necesarios. Estamos llamados a obtener un gran protagonismo y a dar un gran servicio a la sociedad.

–¿No están amortizados con la irrupción de las nuevas tecnologías?

–No, somos una figura procesal desaprovechada, son necesarias reformas legislativas para darnos más competencias porque estamos en una situación privilegiada al situarnos entre el ciudadano y la Administración de Justicia, somos los más próximos al ciudadano, lo que hace necesaria una ampliación de esas funciones de colaboración y auxilio de la Justicia.

–Los funcionarios pueden interpretar esas nuevas competencias como una intromisión en su trabajo.

–Somos compatibles, la Procura es una profesión colaboradora de Justicia, y en ese ámbito se deben incardinar estas nuevas competencias, que ya las tenemos, solo pedimos que se apliquen y se nos permita usar estos medios tecnológicos. Es un trabajo ingente, muchísimas citas a las partes, testigos, peritos..., los procuradores, con la tecnología que tenemos, agilizaríamos esa parte más farragosa del procedimiento, que podemos hacer en unas horas, de un día para otro, cualquier comunicación, incluso si el interesado está en otra comunidad. Por la vía habitual estos trámites podrían tardar meses.

–¿Desaparecerán las vistas presenciales?

–Sí, salvo las penales y de procedimientos complejos. La situación sanitaria solo ha explosionado lo que iba a llegar. Debemos prepararnos para adaptar nuestros trabajos al momento tecnológico que nos toca vivir. Los procuradores trabajamos mejor con Lexnet, ni de lejos parecido a lo que teníamos en papel, con más garantías, aumentadas e inalterables al 99% con los protocolos informáticos.

–¿Y en ejecución de sentencias se ganaría también tiempo?

–La ejecución de las sentencias es lentísima ahora y retrasa mucho el cumplimiento de las mismas. Nosotros estamos en disposición de ofrecer mecanismos y plataformas que permiten que mayor rapidez, a través de nuestro portal de subastas electrónicas. Podemos ser depositarios de bienes muebles y con esto se haría más efectiva la ejecución de los mismos, en beneficio tanto de la persona que debe cobrar como de la que tiene que entregar la propiedad. Se reducen tiempos y esto influye en el valor final del inmueble, una buena venta hace que el valor del bien sea mayor.

–¿Vendría a colaborar en ese “papel cero” que persigue la Administración de Justicia?

–Sí, el uso de papel se ha visto rebajado ya en un 70% en nuestros despachos. Usamos desde mensajes de texto por el teléfono móvil hasta los WhatsApp para comunicarnos con los clientes; tenemos plataformas de certificación de envíos y el cliente recibe a cualquier hora la comunicación. Hay que adaptarse, la crisis sanitaria solo ha precipitado los acontecimientos. No podemos poner puertas al campo, quien lo haga está abocado a desaparecer. Hay que ser abanderado de las tecnologías presentes y de las futuras cada vez más sofisticadas, de uso más generalizado.

–Acaban de renovar el convenio con la Consejería de Familia para colaborar en materia de violencia de género y delitos de agresiones sexuales.

–Sí, estamos presentes desde que se inicia la actuación judicial, en la designación imprescindible de un procurador que represente a las mujeres víctimas de esos delitos, tengan o no medios para litigar, lo hemos ampliado al inicio de este año, tras firmarlo en hace dos.

–¿Qué otras reivindicaciones tiene el colectivo?

–La conciliación de la vida laboral y familiar es prioritaria, con la legislación actual no podemos estar de baja y hay que buscar una solución, que la Ley nos dé herramientas para, ante un imprevisto de salud o personal, que nos podamos ayudar. Desde Consejo General de Procuradores trabajamos con el Ministerio en busca de fórmulas como la sustitución entre compañeros o sistemas de guardia para no perjudicar al cliente y no parar los procedimientos.

–¿Puede dar algún avance?

–Hablaremos con la juez decana, el presidente de la Audiencia y el secretario coordinador de los juzgados para establecer algún mecanismo, con la firma de un protocolo que permita suplir de inmediato a un compañero ante cualquier contingencia porque las notificaciones siguen surtiendo efecto. Se requiere una reforma legislativa para concretar esas “situaciones de fuerza mayor” con garantías para todos.

–Acaban de aprobarse las retribuciones de asistencia jurídica gratuita, ¿satisfechos?

–Teníamos grandes esperanzas de mejorar para equipararnos a profesionales de autonomías que tienen competencias en Justicia, pero se han visto defraudadas con incrementos mínimos: 24,34 euros en procedimiento penal; y 32,45 euros, en uno civil, es decir, un 30% o 40% menos de lo que se paga en otras autonomías, una injusticia. Es un 15 o 20% de lo que se cobra en la actividad privada.

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La liquidación de los activos de la promotora ReyalUrbis ya se ha puesto en marcha a través de la subasta extrajudicial que el Colegio de Procuradores de Madrid inició el pasado 9 de noviembre por la plataforma de subastas del Consejo General de Procuradores www.subastasprocuradores.com y que actualmente sigue su curso con normalidad.

Desde entonces se han puesto en el mercado 22 activos, cuyo precio de valoración en el mercado alcanza los 31,12 Los procuradores ponen a la venta 22 activos de Reyal Urbis millones. De este total de subastas, seis ya han finalizado, adjudicándose por 19,47 millones, frente a un precio de valoración de los mismos de 16,25 millones.

En las subastas finalizadas destaca la adjudicación de un ático en la calle Hermosilla de Madrid, un conjunto de fincas en el sector ARPO de Pozuelo de Alarcón (Madrid) y un conjunto de suelo en Soto de Lezkairu (Navarra). En las 16 subastas que siguen activas, en su mayoría hay oferta de suelo.

Ir a la publicación de Inmobiliaria (pág. 30) de elEconomista

Hay que poner en contexto cuál es la situación actual respecto de la tramitación de los procedimientos de ejecución hipotecaria en España.

Según el Consejo General del Poder Judicial la media de duración de los procedimientos de ejecución hipotecaria en España durante el año 2019 (los datos del 2020 no están todavía disponibles), es decir, con anterioridad a la pandemia, era de 38,3 meses. Pero si miramos esas mismas estadísticas observamos que, durante el mismo periodo, en Cataluña la media era de 40,1 meses, en Extremadura 44,0 meses, en Galicia 43,5 meses, en Canarias 41,7.

Si esta era la situación previa a la pandemia, podemos decir que durante el estado de alarma, que paralizó la actividad judicial durante meses, con la consiguiente suspensión de todos los procesos de subastas que hubo que repetir en la mayoría de los casos, esos plazos del año 2019 habrán quedado pulverizados por lo que la lentitud de este tipo de procedimientos resulta casi insoportable. Y no es previsible una mejoría en los próximos meses si tenemos en cuenta que la Caída del PIB de España del 11 % es la mayor de los países del entorno Euro.

Al hilo de lo anterior, las previsiones de morosidad aumentarán la carga de trabajo existentes en los juzgados y no parece aventurado decir que habrá retrasos en la tramitación de los expedientes. Estos retrasos no tienen un efecto neutro ya que provoca una gran inseguridad jurídica y es evidente que esta situación perjudica y va a perjudicar gravemente a las inversiones y no parece que en el actual entorno económico esto sea una opción.

En este escenario el Consejo General de Procuradores de España y los Colegios de Procuradores, a través de su departamento de Subastas trata de dar respuesta a la reclamación de clientes cuyos procedimientos de Ejecución Hipotecaria -excluyendo aquellos casos que no están paralizados por situaciones de especial vulnerabilidad- llevan años gestionándose sin que vean su crédito satisfecho.

Para esto, no se precisan mayores reformas, sino que con las herramientas actualmente existentes se puede dar una respuesta rápida a través de la subasta celebrada a través de los Colegios del Procuradores o del Consejo General de Procuradores. Los procuradores están reconocidos por la Ley para desempeñar esta labor con todas las garantías aportando su profesionalidad para la agilización de todos aquellos procedimientos que se encuentran en fase de subasta. Existe una remisión explicita de las normas que regulan la ejecución hipotecaria en favor de esta alternativa como medio de realización forzosa de los activos, con todas las garantías legales tanto para el ejecutado como para los titulares de cargas posteriores.

El Consejo General de Procuradores, los Colegios de Procuradores y los propios Procuradores en particular, reconocidos en el libro Blanco de la Administración de Justicia como coadyuvantes de dicha administración, se han puesto a disposición de todos sus clientes a fin de poder agilizar esos expedientes, liberando por otro lado a los juzgados de esa ingente carga de trabajo acumulada y la que está por venir.

En el ámbito concursal, conscientes todos los operadores jurídicos de que la situación de liquidación no puede permitirse más dilaciones y de que hay que dar respuesta a la situación de colapso judicial que se avecina con una previsión de un aumento del 50% en los concursos en cuanto finalice la moratoria concursal, existe consenso entre todos los operadores jurídicos de que la subasta mediante entidad especializada y en concreto a través de la plataforma electrónica www.subastaprocuradores.com es un medio alternativo de realización forzosa, previsto legalmente y que ofrece las mismas garantías que una liquidación judicial y perfectamente valido y eficaz para liberar a los juzgados mercantiles de esa ingente carga de trabajo.

Sin embargo, en los juzgados de primera instancia, este instrumento no ha sido apenas utilizado. Lo cierto es que siendo la previsión legal idéntica en el ámbito concursal y en el ámbito estrictamente hipotecario, creemos vivamente que la utilización de este medio de realización alternativa debe ponerse en valor precisamente atendiendo, por un lado, a la existencia de previsión legal para ello, sin necesidad alguna de forzar el texto de la ley ni de mayores reformas de la misma y, por otro, a la profesionalidad de los procuradores garantes de la seguridad jurídica que garantizan los derechos del deudor y de todos los acreedores titulares de cargas posteriores, como no podía ser de otro modo, además de dar respuesta a una pronta satisfacción del ejecutante que vería reducido el largo periplo judicial y los gastos asociados al mismo aumentando la seguridad jurídica y por tanto favoreciendo las inversiones y el aumento del crédito al consumo.

Es muy buen momento para impulsar a utilización de este instrumento jurídico en un momento muy comprometido para los juzgados en España donde deben dar respuesta a aquellos acreedores que buscan la satisfacción de su crédito dando paso a la posibilidad de que, de hecho, los procuradores se conviertan en agentes de ejecución como sucede en otros países de nuestro entorno.

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El Colegio de Procuradores de Madrid ya ha puesto en el mercado una veintena de activos de la inmobiliaria Reyal Urbis -que se vio abocada al concurso de acreedores en 2013- valorados en más de 31 millones de euros, en el marco de la subasta extrajudicial iniciada el pasado 9 de noviembre.

Según informa este miércoles la plataforma de subastas del Consejo General de Procuradores en nota de prensa, seis ya han finalizado, adjudicándose activos por un total de 19,47 millones de euros, superior a su precio de valoración, 16,25 millones.

Entre ellas están un ático en la calle Hermosilla (Madrid), un conjunto de fincas en el sector ARPO de Pozuelo de Alarcón (Madrid), y un conjunto de suelo en Soto de Lezkairu (Navarra).

Dentro de las 16 subastas restantes que siguen activas, a las que se sumarán otras nuevas próximamente, destaca la oferta de suelo en enclaves como la localidad navarra de Tudela, cuya valoración alcanza los 5,57 millones.

Junto a ella se encuentran otras cinco parcelas de terreno urbanizable en El Atabal-Torremar (Málaga), valoradas en 1,9 millones, suelo urbano en Haro (La Rioja), con un valor superior a los 1,6 millones, y solares en Villalbilla de Burgos (Burgos).

En Madrid se ofrece además una parcela de uso terciario en Villalbilla, valorada en 1,2 millones con una puja mínima de 650.000 euros, así como locales y viviendas en la capital.

Reyal Urbis cuenta con un banco de suelo de 6,7 millones de metros cuadrados edificable, 214 viviendas en "stock" y 103.000 metros cuadrados de patrimonio en renta incluyendo hoteles.

Los administradores concursales, la consultora BDO y la Agencia Estatal de la Administración Tributaria encargaron, previa aprobación judicial, el proceso de subasta extrajudicial al Colegio de Procuradores de Madrid, efectuándose todo el proceso a través del portal de subastas del Consejo General de Procuradores.

La promotora que lideró Rafael Santamaría sigue encabezando la clasificación de morosos de la Agencia Tributaria con una deuda de 343,5 millones de euros que, sin embargo, se ha reducido en 9,7 millones.

En marzo de 2013 el Juzgado de lo Mercantil número 6 de Madrid declaró en concurso voluntario de acreedores a la inmobiliaria, que entonces declaraba un déficit patrimonial de 1.724 millones.

Un mes antes y ante la negativa de la banca a refinanciar su deuda, Reyal Urbis presentó el concurso voluntario de acreedores, pasando a protagonizar la segunda mayor insolvencia de la historia de España, solo superada entonces por la de Martinsa-Fadesa, que arrastraba 7.200 millones de deuda.

Tras el rechazo de los acreedores a la propuesta de convenio presentada por la compañía, que solo fue apoyada por los titulares del 32 % del pasivo, el juez abrió en septiembre de 2017 la fase de liquidación de Reyal Urbis.

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